Empresas que realizam locação de bens móveis e imóveis deverão observar novas exigências para emissão da Nota Fiscal de Serviço eletrônica (NFS-e) a partir de 1º de dezembro de 2026. A mudança faz parte da implantação da Reforma Tributária e prevê o registro das informações do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) nessas operações.
O prazo foi estabelecido pelo Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026 e confirmado pelo Comitê Gestor da NFS-e. A obrigatoriedade alcança a locação de bens móveis e a locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis, ressalvadas as situações previstas no próprio cronograma.
A mudança exige que departamentos fiscais e contábeis revisem os dados utilizados na emissão das notas, a classificação das operações e os sistemas responsáveis pelo envio dos documentos.
Nota Técnica 009 cria campos específicos para locações
A Nota Técnica 009, publicada em junho de 2026, promoveu alterações no leiaute da NFS-e para adequar o documento às operações alcançadas pela Reforma Tributária.
No caso dos imóveis, foi criado o grupo gLocacao, destinado ao registro de informações sobre locação, cessão onerosa e arrendamento. Também foi estruturado o grupo gUnidImob, que permite identificar as unidades imobiliárias envolvidas, com capacidade para até 99 registros em uma mesma nota.
Para os bens móveis, o grupo gLocBensMoveis passou a ser denominado bensMoveis e teve sua capacidade ampliada para até 1.000 registros.
A documentação técnica também prevê códigos específicos para identificar essas operações. Entre eles estão:
- 99.03.01: locação de bens imóveis;
- 99.03.02: cessão onerosa de bens imóveis;
- 99.03.03: arrendamento de bens imóveis;
- 99.03.04: servidão, cessão de uso ou de espaço de bens imóveis, quando não caracterizarem operações tributáveis pelo ISS;
- 99.03.05: permissão de uso ou direito de passagem de bens imóveis, quando não caracterizarem operações tributáveis pelo ISS;
- 99.04.01: locação de bens móveis.
Os códigos permitem identificar a natureza do fornecimento e diferenciá-lo dos serviços tradicionalmente registrados na NFS-e.
Novas funcionalidades ainda estão em fase de testes
Em comunicado publicado em 29 de outubro, o Comitê Gestor da NFS-e esclareceu que as funcionalidades relacionadas aos códigos de operações dos grupos 99.02 a 99.04 ainda estavam disponíveis apenas em ambiente de produção restrita, para testes por meio de API.
Isso significa que o emissor web nacional ainda não contava com uma entrada específica para esses tipos de fornecimento. A disponibilização dessa funcionalidade foi indicada para uma data futura.
O Comitê também informou que os três primeiros releases das evoluções da Nota Técnica 009 deveriam chegar ao ambiente oficial de produção em 1º de dezembro de 2026. Até essa implantação, o leiaute oficial permanece baseado nas regras das Notas Técnicas 004 e 007.
Antes disso, em 20 de outubro, o órgão já havia disponibilizado o primeiro release das evoluções da Nota Técnica 009 no ambiente de testes, incluindo a entrada dos novos fatos geradores na API de emissão.
O que o departamento fiscal precisa mapear
A preparação para as novas regras envolve levantar informações que permitam identificar corretamente cada operação e preencher os campos exigidos no documento fiscal.
Para locações de imóveis, a empresa deve organizar os dados de identificação das unidades imobiliárias, endereços e informações cadastrais, além de conferir os contratos e os valores relacionados à operação.
Nas locações de bens móveis, é necessário revisar a descrição dos bens, a classificação fiscal aplicável e os dados que serão utilizados para registrar a operação na NFS-e.
Também é importante verificar se o sistema emissor está preparado para receber os novos campos, códigos e regras de validação. Empresas que utilizam soluções próprias devem acompanhar as atualizações técnicas e confirmar a compatibilidade com o padrão nacional.
O Comitê Gestor esclareceu ainda que a ausência de informações de IBS e CBS na NFS-e até 31 de dezembro de 2026 não provocará a rejeição automática do documento pelo sistema nacional. Isso, porém, não representa dispensa da obrigação: a falta dos dados poderá caracterizar desconformidade e sujeitar o contribuinte às consequências previstas no Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026.
Com a proximidade de dezembro, a revisão dos cadastros, contratos e sistemas é necessária para que empresas e profissionais fiscais estejam preparados para registrar as operações de locação conforme as novas regras da NFS-e.
Com informações do Comitê Gestor da NFS-e
Fonte: Portal Contábeis.
